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大家點睇逆按揭 ?
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逆按揭有食有住勝iBond 套現享晚年 風險低合長者
(摘自星島日報 2011-07-13 B07 | 理財Hot Talk )

最近港府牽頭推出兩種穩健型金融產品,一種是逆按揭,另一種是抗通脹的iBond。對於有樓在手的長者來說,到底做逆按揭套現「月月出糧」,還是賣樓轉投iBond較划算呢?做逆按揭所得可能不如iBond,但勝在仍有樓居住,毋須承受租金上漲的風險,屬「退可守」的選擇;iBond則只宜作為閑錢投資的一部分。

隨着大量戰後嬰兒步入退休年齡,本港人口老化問題將加劇,市場對退休理財產品需求增加,「安老按揭」是其中之一。「安老按揭」是一種逆按揭,與年金同樣具「月月出糧」特點,其分別在於年金持有人需於退休前為其年金作出供款,經過5至逾10年的月供「累積期」,累積資金,才能於退休後的「提取期」每月收取現金;而逆按揭實質為物業借貸,借貸人透過將自住物業抵押予銀行,銀行將抵押借貸金額分月發放予借貸人。

「安老按揭」的好處在於長者可利用自住物業套現成每月的現金流,而可繼續安居於該物業,同時不一定需要直接支付有關按揭的借貸利息及按揭保費。基於當安老按揭終止時,長者或其繼承人可選擇全數償還有關按揭的總欠款以贖回物業;若選擇不贖回物業,銀行將出售該物業以償還有關的總欠款,如出售物業後所得款項超過按揭的總欠款,銀行會將餘額全數歸還予長者或其繼承人;即使出售物業後所得款項不足以償還總欠款,該差額則由按揭證券公司承擔。

樓齡須五十年或以下

目前安老按揭的申請人必須為60歲以上,沒有破產或涉及破產呈請或債務重組,作為抵押品的物業需由個人名義持有,或與另一名業主以聯權共有形式持有,為申請人在本港的主要居所,樓齡為五十年或以下,無任何轉售限制,及沒有出租。

但對於需以物業套現的長者來說,可提供較長年期現金流的安老按揭與可抗通脹的iBond何者較划算?以一60歲手持一估值200萬元物業的長者為例,若選擇承造10年期的安老按揭,可確保每月獲年金金額7400元,十年累計收取的年金總額為88.8萬元,且長者可繼續居於現住物業,但缺點則為每月的年金金額不會跟隨通脹上升,較適合已有一定儲蓄,希望可透過逆按揭增加每月現金流的長者。

年金不隨通脹上升

假如選擇出售物業,將全數200萬元投資於3年期的iBond,倘期內通脹溫和回落,三年通脹率分別為5.5%、3%及1%,3年年均息率為3.167%,3年合計可收取約19萬元利息,計及本金3年後合共收取219萬元。不過,由於iBond年期較短,如遇通縮息率會降至1%,加上長者失去居所後,要支付租金,倘租金為4000元,3年租金達14.4萬元,扣除租金支出後,實際回報不多。以此個案而言,安老按揭是相對較合適的選擇。
 
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